Investir à Tétouan dans un Studio de 45 m²

Vue de Tétouan (médina, ville bleue)

Étude de rentabilité avec un budget de 650.000 MAD, prix d'achat entre 10.000 MAD et 14.000 MAD par m², frais notariés estimés à 6,5–7 % et 55.000 MAD d'ameublement.

Budget disponible

650.000 MAD

Fonds propres

Fourchette d'achat (45 m²)

450.000 MAD – 630.000 MAD

à 10,000–14,000 MAD/m²

Budget total estimé

534.250 MAD – 729.100 MAD

Achat + notaire (6,5–7 %) + ameublement

Coût d'acquisition détaillé

HypothèsePrix m²Prix du bienNotaire 6,5 %Notaire 7 %AmeublementTotal minTotal max
Bas10.000 MAD450.000 MAD29.250 MAD31.500 MAD55.000 MAD534.250 MAD536.500 MAD
Haut14.000 MAD630.000 MAD40.950 MAD44.100 MAD55.000 MAD725.950 MAD729.100 MAD

Avec 650.000 MAD de fonds propres, le projet est intégralement finançable, même au scénario haut. Tétouan offre un bon équilibre entre prix d'entrée et potentiel de rendement.

Revenus locatifs (location courte durée)

Trois scénarios basés sur un taux d'occupation mensuel et un tarif moyen à la nuit (ADR). Les frais plateformes (Airbnb / Booking / Baytroom) et charges fixes mensuelles sont intégrés.

Scénario Prudent

  • Occupation : 60 % (18 nuits/mois)
  • Tarif moyen (ADR) : 350 MAD
  • Revenu brut : 6.300 MAD/mois
  • Frais plateformes : 945 MAD (15 %)
  • Charges fixes : 650 MAD/mois
  • Net mensuel estimé : 4.705 MAD
  • Net annuel estimé : 56.460 MAD
  • Rendement simple : 7.7 %/an

Scénario Central

  • Occupation : 70 % (21 nuits/mois)
  • Tarif moyen (ADR) : 420 MAD
  • Revenu brut : 8.820 MAD/mois
  • Frais plateformes : 1.323 MAD (15 %)
  • Charges fixes : 750 MAD/mois
  • Net mensuel estimé : 6.747 MAD
  • Net annuel estimé : 80.964 MAD
  • Rendement simple : 11.1 %/an

Scénario Ambitieux

  • Occupation : 80 % (24 nuits/mois)
  • Tarif moyen (ADR) : 500 MAD
  • Revenu brut : 12.000 MAD/mois
  • Frais plateformes : 1.920 MAD (16 %)
  • Charges fixes : 850 MAD/mois
  • Net mensuel estimé : 9.230 MAD
  • Net annuel estimé : 110.760 MAD
  • Rendement simple : 15.2 %/an

Astuce : à Tétouan, un design authentique inspiré de la culture andalouse et la proximité de la médina peuvent justifier un ADR supérieur.

Revenus locatifs (location mensuelle meublée)

La location mensuelle meublée est très demandée par les étudiants de l'Université Abdelmalek Essaâdi, les fonctionnaires et les travailleurs. Simulation basée sur un loyer moyen de 3 500 à 5 000 DH selon quartier et standing.

Scénario bas

  • Loyer mensuel brut : 3 500 DH
  • Revenu annuel brut : 42 000 DH
  • Taxe locative (≈10 %) : –4 200 DH
  • Net annuel estimé : 37 800 DH
  • Rendement brut ≈ 5.2 %/an

Scénario haut

  • Loyer mensuel brut : 5 000 DH
  • Revenu annuel brut : 60 000 DH
  • Taxe locative (≈10 %) : –6 000 DH
  • Net annuel estimé : 54 000 DH
  • Rendement brut ≈ 7.4 %/an

Modèle stable avec une clientèle principalement estudiantine et de travailleurs, garantissant une occupation régulière hors saison touristique.

Point mort & optimisation

Location courte durée (Airbnb/Booking)

Nombre de nuits nécessaires pour couvrir charges + commissions, au tarif moyen 420 MAD :

≈ 3 nuits / mois

À Tétouan, ce seuil est atteignable grâce au tourisme culturel et aux visiteurs de la région toute l'année.

Retour sur ameublement (55 000 MAD)

Si l'upgrade déco permet +45 MAD sur l'ADR et +5 % d'occupation :

  • Gain net annuel estimé : 19.125 MAD
  • Délai de retour (payback) : 2.9 ans

Un aménagement de qualité avec style traditionnel marocain peut justifier un ADR supérieur.

Location mensuelle meublée

En location au mois, le point mort correspond directement au loyer couvrant charges et taxe locative (~10 %). Avec un loyer situé entre 3 500 et 5 000 DH, l'équilibre est atteint dès la première mensualité encaissée.

Solution idéale pour cibler la clientèle étudiante nombreuse à Tétouan.

Quartiers à privilégier (Tétouan)

Haut potentiel court séjour

  • Centre-ville : proximité de la médina, commerces et restaurants, très prisé des touristes.
  • M'diq : zone côtière à proximité, attractive pour les vacanciers.
  • Quartiers universitaires : cibler à la fois les étudiants et la clientèle touristique.
  • Environnement de la médina : pour un public recherchant l'authenticité culturelle.
  • Nouveaux lotissements : constructions récentes avec meilleure isolation et standing.
  • Zones résidentielles calmes : pour les familles et séjours longue durée.

Points de vigilance

  • Proximité université : garantit une occupation stable hors saison touristique.
  • Accessibilité médina : atout majeur pour le tourisme culturel.
  • Parking : souvent limité dans le centre-ville historique.
  • État du bâtiment : privilégier les constructions récentes ou rénovées.
  • Proximité commerces et services : appréciée par la clientèle longue durée.

Spécificités de l'investissement à Tétouan

Investir 650.000 MAD dans un studio à Tétouan présente des particularités liées à son statut de ville universitaire et culturelle. Le marché locatif est influencé par:

  • La présence universitaire : clientèle étudiante stable de septembre à juin
  • Le tourisme culturel : visiteurs attirés par la médina classée au patrimoine UNESCO
  • La proximité de Tanger : débordement de la demande de la métropole voisine
  • Le développement économique : croissance modérée mais régulière
  • Les prix modérés : marché plus accessible que Tanger tout en offrant des rendements intéressants

Une stratégie double (location étudiante hors saison, location touristique en été) optimise la rentabilité annuelle.

Pourquoi investir à Tétouan en 2025?

Tétouan bénéficie d'atouts spécifiques qui en font une destination immobilière intéressante:

  • Stabilité de la demande : grâce à l'université et aux administrations
  • Patrimoine culturel : médina classée UNESCO attirant un tourisme niche
  • Proximité de Tanger : bénéficie de la dynamique économique sans les prix élevés
  • Accessibilité financière : marché plus abordable que les grandes métropoles
  • Développement progressif : infrastructures qui s'améliorent régulièrement

Ces facteurs contribuent à une dynamique immobilière positive, avec un bon équilibre entre stabilité et potentiel de plus-value.

FAQ – Questions fréquentes

Quel budget faut-il pour investir à Tétouan?

Avec un budget de 650.000 MAD, vous pouvez acquérir un studio d'environ 45 m² correctement situé. Tétouan offre un excellent rapport qualité-prix.

Comment optimiser la rentabilité à Tétouan?

Privilégier les quartiers proches de l'université pour garantir une occupation hors saison touristique. Cibler également la proximité de la médina pour attirer les touristes culturels.

Quel rendement viser à Tétouan?

Selon ces hypothèses 2025, le rendement simple se situe entre ~7.7% et 15.2%/an. Des rendements supérieurs sont possibles avec un bien très bien situé.

Faut-il privilégier la location saisonnière ou étudiante?

Les deux modèles sont viables. La location étudiante offre une stabilité de revenus avec moins de turnover. La location saisonnière offre un meilleur rendement pendant les pics touristiques. Une stratégie mixte est optimale.

Quels sont les avantages de Tétouan par rapport à Tanger?

Tétouan offre des prix plus attractifs, une clientèle étudiante stable, et un cadre de vie préservé. Tanger offre une clientèle touristique plus importante mais à des prix généralement plus élevés.

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