Investir à Tanger dans un Studio de 40 m²
Étude de rentabilité avec 800.000 MAD de fonds propres, prix d'achat entre 12.000 MAD et 16.000 MAD par m², frais notariés estimés à 6,5–7 % et 55.000 MAD d'ameublement.
Budget disponible
800.000 MAD
Fonds propres
Fourchette d'achat (40 m²)
480.000 MAD – 640.000 MAD
à 12,000–16,000 MAD/m²
Budget total estimé
566.200 MAD – 739.800 MAD
Achat + notaire (6,5–7 %) + ameublement
Coût d'acquisition détaillé
| Hypothèse | Prix m² | Prix du bien | Notaire 6,5 % | Notaire 7 % | Ameublement | Total min | Total max |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Bas | 12.000 MAD | 480.000 MAD | 31.200 MAD | 33.600 MAD | 55.000 MAD | 566.200 MAD | 568.600 MAD |
| Haut | 16.000 MAD | 640.000 MAD | 41.600 MAD | 44.800 MAD | 55.000 MAD | 736.600 MAD | 739.800 MAD |
Avec 800.000 MAD de fonds propres, le projet est intégralement finançable, même au scénario haut.
Revenus locatifs (location courte durée)
Trois scénarios basés sur un taux d'occupation mensuel et un tarif moyen à la nuit (ADR). Les frais plateformes (Airbnb / Booking / Baytroom) et charges fixes mensuelles sont intégrés.
Scénario Prudent
- Occupation : 50 % (15 nuits/mois)
- Tarif moyen (ADR) : 380 MAD
- Revenu brut : 5.700 MAD/mois
- Frais plateformes : 855 MAD (15 %)
- Charges fixes : 700 MAD/mois
- Net mensuel estimé : 4.145 MAD
- Net annuel estimé : 49.740 MAD
- Rendement simple : 6.7 %/an
Scénario Central
- Occupation : 60 % (18 nuits/mois)
- Tarif moyen (ADR) : 450 MAD
- Revenu brut : 8.100 MAD/mois
- Frais plateformes : 1.215 MAD (15 %)
- Charges fixes : 800 MAD/mois
- Net mensuel estimé : 6.085 MAD
- Net annuel estimé : 73.020 MAD
- Rendement simple : 9.9 %/an
Scénario Ambitieux
- Occupation : 70 % (21 nuits/mois)
- Tarif moyen (ADR) : 520 MAD
- Revenu brut : 10.920 MAD/mois
- Frais plateformes : 1.747 MAD (16 %)
- Charges fixes : 900 MAD/mois
- Net mensuel estimé : 8.273 MAD
- Net annuel estimé : 99.274 MAD
- Rendement simple : 13.4 %/an
Astuce : à Tanger, profiter de la saison estivale (juin à septembre) avec des tarifs majorés et une occupation maximale.
Revenus locatifs (location mensuelle meublée)
La location mensuelle meublée est prisée par les expatriés, travailleurs du port Tanger-Med et étudiants. Simulation basée sur un loyer moyen de 5 000 à 6 500 DH selon quartier et standing.
Scénario bas
- Loyer mensuel brut : 5 000 DH
- Revenu annuel brut : 60 000 DH
- Taxe locative (≈10 %) : –6 000 DH
- Net annuel estimé : 54 000 DH
- Rendement brut ≈ 7.3 %/an
Scénario haut
- Loyer mensuel brut : 6 500 DH
- Revenu annuel brut : 78 000 DH
- Taxe locative (≈10 %) : –7 800 DH
- Net annuel estimé : 70 200 DH
- Rendement brut ≈ 9.5 %/an
Modèle stable avec une clientèle d'expatriés et travailleurs du port, mais rentabilité généralement inférieure à la courte durée en saison.
Point mort & optimisation
Location courte durée (Airbnb/Booking)
Nombre de nuits nécessaires pour couvrir charges + commissions, au tarif moyen 450 MAD :
≈ 3 nuits / mois
À Tanger, ce seuil est plus facilement atteignable pendant la haute saison (avril à septembre).
Retour sur ameublement (55 000 MAD)
Si l'upgrade déco permet +60 MAD sur l'ADR et +5 % d'occupation :
- Gain net annuel estimé : 21.420 MAD
- Délai de retour (payback) : 2.6 ans
Un aménagement de qualité avec vue mer peut justifier un ADR supérieur.
Location mensuelle meublée
En location au mois, le point mort correspond directement au loyer couvrant charges et taxe locative (~10 %). Avec un loyer situé entre 5 000 et 6 500 DH, l'équilibre est atteint dès la première mensualité encaissée.
Solution intéressante pour les mois hors saison où la demande en courte durée est plus faible.
Quartiers à privilégier (Tanger)
Haut potentiel court séjour
- Vieille Medina : charme authentique, proximité avec le port et les sites historiques, très demandé par les touristes.
- Marshan : quartier résidentiel huppé avec vues panoramiques sur le détroit, clientèle haut de gamme.
- Californie : quartier moderne avec de nombreuses résidences fermées, apprécié des familles et expatriés.
- Boulevard Mohamed VI : axe moderne avec complexes hôteliers, restaurants et proximité plages.
- Malabata : quartier en développement avec bon rapport qualité-prix et accès facile à Tanger-Med.
Points de vigilance
- Saisonnalité marquée : prévoir une trésorerie pour couvrir les mois creux (novembre à février).
- Vue sur mer : un atout majeur qui peut justifier un prix 20-30% plus élevé.
- Proximité du TGV : un avantage significatif pour la clientèle business reliant Tanger à Casablanca.
- Parking : essentiel à Tanger où la circulation peut être difficile.
Spécificités de l'investissement à Tanger
Investir 800.000 MAD dans un studio à Tanger présente des particularités liées à sa position géographique unique et à son statut de ville internationale. Le marché locatif est fortement influencé par:
- La saisonnalité touristique : haute saison d'avril à septembre avec occupation maximale
- Le port Tanger-Med : source de demande constante pour les travailleurs et transitaires
- La connexion TGV : rapproche Tanger de Casablanca et Rabat, attirant une clientèle business
- La communauté internationale : nombreux expatriés et retraités européens
Une stratégie hybride (courte durée en saison, location mensuelle hors saison) peut optimiser la rentabilité annuelle.
Pourquoi investir à Tanger en 2025?
Tanger connaît une transformation urbaine et économique sans précédent, avec plusieurs atouts majeurs:
- Développement industriel : Tanger-Med, zones industrielles
- Infrastructures de transport : TGV, autoroutes, port et aéroport modernes
- Attractivité touristique : projets hôteliers, complexe "Tanger Marina"
- Démographie jeune : population en croissance avec pouvoir d'achat en hausse
- Position stratégique : porte de l'Afrique, proximité avec l'Europe
Ces facteurs contribuent à une dynamique immobilière positive, avec une appreciation du capital et une demande locative diversifiée.
FAQ – Questions fréquentes
Quel budget total prévoir pour un studio de 40 m² à Tanger?
Entre 566.200 MAD et 739.800 MAD selon le quartier et le standing. Prévoir l'ameublement (~55 000 DH) et un budget pour les finitions.
Comment gérer la saisonnalité à Tanger?
Privilégier une stratégie hybride : location courte durée d'avril à septembre (tarifs premium), location mensuelle d'octobre à mars (stabilité des revenus). Prévoir une trésorerie de sécurité pour couvrir 3-4 mois de charges.
Quel rendement viser en location courte durée à Tanger?
Selon ces hypothèses 2025, le rendement simple se situe entre ~6.7% et 13.4%/an. Rendement brut indicatif, avec une forte saisonnalité à prendre en compte.
Quelles sont les charges spécifiques à Tanger?
En plus des charges classiques (syndic, électricité, eau), prévoir des frais de gestion renforcés pendant la haute saison (ménage plus fréquent, accueil des clients). L'entretien des espaces extérieurs (balcons, terrasses) peut être plus important en raison du climat marin.
Comment valoriser son studio à Tanger?
Mettre en avant la vue sur mer, la proximité des plages et du centre-ville. Proposer des équipements adaptés à la clientèle touristique (wifi haut débit, équipements de plage, guide des bonnes adresses). Un balcon ou une terrasse est un atout majeur.