Investir à Marrakech dans un Studio de 50 m²
Étude de rentabilité avec 1.200.000 MAD de fonds propres, prix d'achat entre 14.000 MAD et 19.000 MAD par m², frais notariés estimés à 6,5–7 % et 70.000 MAD d'ameublement.
Budget disponible
1.200.000 MAD
Fonds propres
Fourchette d'achat (50 m²)
700.000 MAD – 950.000 MAD
à 14,000–19,000 MAD/m²
Budget total estimé
815.500 MAD – 1.086.500 MAD
Achat + notaire (6,5–7 %) + ameublement
Coût d'acquisition détaillé
| Hypothèse | Prix m² | Prix du bien | Notaire 6,5 % | Notaire 7 % | Ameublement | Total min | Total max |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Bas | 14.000 MAD | 700.000 MAD | 45.500 MAD | 49.000 MAD | 70.000 MAD | 815.500 MAD | 819.000 MAD |
| Haut | 19.000 MAD | 950.000 MAD | 61.750 MAD | 66.500 MAD | 70.000 MAD | 1.081.750 MAD | 1.086.500 MAD |
Avec 1.200.000 MAD de fonds propres, le projet est intégralement finançable, même au scénario haut.
Revenus locatifs (location courte durée)
Trois scénarios basés sur un taux d'occupation mensuel et un tarif moyen à la nuit (ADR). Les frais plateformes (Airbnb / Booking / Baytroom) et charges fixes mensuelles sont intégrés.
Scénario Prudent
- Occupation : 65 % (20 nuits/mois)
- Tarif moyen (ADR) : 450 MAD
- Revenu brut : 9.000 MAD/mois
- Frais plateformes : 1.350 MAD (15 %)
- Charges fixes : 1.000 MAD/mois
- Net mensuel estimé : 6.650 MAD
- Net annuel estimé : 79.800 MAD
- Rendement simple : 7.3 %/an
Scénario Central
- Occupation : 75 % (23 nuits/mois)
- Tarif moyen (ADR) : 550 MAD
- Revenu brut : 12.650 MAD/mois
- Frais plateformes : 1.898 MAD (15 %)
- Charges fixes : 1.200 MAD/mois
- Net mensuel estimé : 9.553 MAD
- Net annuel estimé : 114.630 MAD
- Rendement simple : 10.6 %/an
Scénario Ambitieux
- Occupation : 85 % (26 nuits/mois)
- Tarif moyen (ADR) : 650 MAD
- Revenu brut : 16.900 MAD/mois
- Frais plateformes : 2.704 MAD (16 %)
- Charges fixes : 1.400 MAD/mois
- Net mensuel estimé : 12.796 MAD
- Net annuel estimé : 153.552 MAD
- Rendement simple : 14.1 %/an
Astuce : à Marrakech, un design authentique (style marocain moderne) et la présence d'une terrasse ou d'un patio peuvent justifier un ADR 20-30% plus élevé.
Revenus locatifs (location mensuelle meublée)
La location mensuelle meublée est prisée par les expatriés, digital nomads et retraités. Simulation basée sur un loyer moyen de 6 000 à 8 000 DH selon quartier et standing.
Scénario bas
- Loyer mensuel brut : 6 000 DH
- Revenu annuel brut : 72 000 DH
- Taxe locative (≈10 %) : –7 200 DH
- Net annuel estimé : 64 800 DH
- Rendement brut ≈ 6.0 %/an
Scénario haut
- Loyer mensuel brut : 8 000 DH
- Revenu annuel brut : 96 000 DH
- Taxe locative (≈10 %) : –9 600 DH
- Net annuel estimé : 86 400 DH
- Rendement brut ≈ 8.0 %/an
Modèle intéressant pour une clientèle d'expatriés et digital nomads qui séjournent plusieurs mois, avec une gestion simplifiée.
Point mort & optimisation
Location courte durée (Airbnb/Booking)
Nombre de nuits nécessaires pour couvrir charges + commissions, au tarif moyen 550 MAD :
≈ 3 nuits / mois
À Marrakech, ce seuil est généralement atteignable même hors saison grâce à la destination prisée toute l'année.
Retour sur ameublement (70 000 MAD)
Si l'upgrade déco permet +80 MAD sur l'ADR et +5 % d'occupation :
- Gain net annuel estimé : 25.194 MAD
- Délai de retour (payback) : 2.8 ans
Un aménagement de qualité avec style marocain authentique peut justifier un ADR supérieur.
Location mensuelle meublée
En location au mois, le point mort correspond directement au loyer couvrant charges et taxe locative (~10 %). Avec un loyer situé entre 6 000 et 8 000 DH, l'équilibre est atteint dès la première mensualité encaissée.
Solution intéressante pour les digital nomads et expatriés qui recherchent des séjours de plusieurs mois.
Quartiers à privilégier (Marrakech)
Haut potentiel court séjour
- Guéliz : quartier moderne avec restaurants, galeries d'art et commerces, très prisé des touristes occidentaux.
- Hivernage : quartier huppé avec palaces, villas luxueuses et golfs, clientèle haut de gamme.
- Médina : cœur historique avec riads authentiques, proximité de Jemaa El Fna, charme traditionnel.
- Palmeraie : zone résidentielle calme avec grandes villas et complexes hôteliers de luxe.
- Semlalia : quartier résidentiel proche de l'université, bon rapport qualité-prix.
- Daoudiate : en développement, proximité de la Médina, prix plus accessibles.
Points de vigilance
- Règlementation spécifique : certaines zones de la Médina ont des restrictions pour la location touristique.
- Concurrence importante : Marrakech compte plus de 25 000 hébergements touristiques, nécessite un positionnement différencié.
- Climat : la présence de climatisation/chauffage est essentielle (étés chauds, nuits fraîches en hiver).
- Piscine commune : un atout majeur qui peut justifier un ADR 15-25% plus élevé.
Spécificités de l'investissement à Marrakech
Investir 1.200.000 MAD dans un studio à Marrakech présente des particularités liées à son statut de destination touristique mondiale. Le marché locatif est influencé par:
- La saisonnalité touristique : haute saison d'octobre à mai avec occupation maximale
- Les événements et congrès : Marrakech accueille de nombreux événements internationaux toute l'année
- La clientèle internationale diversifiée : européenne, moyen-orientale, asiatique
- Le développement des digital nomads : séjours longue durée de télétravailleurs
- La croissance du tourisme médical : patients en convalescence ou accompagnants
Une stratégie de pricing dynamique adaptée aux événements locaux peut optimiser significativement la rentabilité.
Pourquoi investir à Marrakech en 2025?
Marrakech confirme son statut de destination touristique premium avec plusieurs atouts majeurs:
- Développement d'infrastructures : aéroport Marrakech-Ménara (2ème aéroport du Maroc), gare TGV
- Projets hôteliers et de luxe : ouverture continue de nouveaux établissements 5*
- Événements internationaux : COP28, festivals, salons professionnels
- Croissance du tourisme médical et de bien-être : thalasso, cures, médecine alternative
- Attractivité pour les retraités et digital nomads : qualité de vie, coût de vie raisonnable
Ces facteurs contribuent à une dynamique immobilière positive, avec une appreciation du capital et une demande locative diversifiée.
FAQ – Questions fréquentes
Quel budget total prévoir pour un studio de 50 m² à Marrakech?
Entre 815.500 MAD et 1.086.500 MAD selon le quartier et le standing. Prévoir l'ameublement (~70 000 DH) et un budget pour une décoration de qualité.
Comment se positionner sur le marché très concurrentiel de Marrakech?
Se différencier par un design authentique (style marocain contemporain), des services premium (accueil personnalisé, conciergerie) et une communication multicanal. La présence sur Baytroom permet de toucher une clientèle francophone qualitative.
Quel rendement viser en location courte durée à Marrakech?
Selon ces hypothèses 2025, le rendement simple se situe entre ~7.3% et 14.1%/an. Des rendements supérieurs sont possibles avec un positionnement haut de gamme et une gestion optimisée.
Quelles sont les charges spécifiques à Marrakech?
En plus des charges classiques, prévoir un budget pour l'entretien des espaces extérieurs (patios, terrasses), la climatisation (consommation énergétique importante) et les services de conciergerie (accueil, ménage). Les frais de syndic peuvent être plus élevés dans les résidences avec piscine et espaces communs.
Comment maximiser son ADR à Marrakech?
Investir dans une décoration de qualité avec style marocain authentique, proposer des services premium (petit-déjeuner, transfert aéroport), optimiser sa présence sur les plateformes avec des photos professionnelles et une description soignée. La présence d'une terrasse avec vue ou d'un accès à une piscine sont des atouts majeurs.
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