Investir à Martil dans un Studio de 50 m²

Vue de Martil (front de mer, plage)

Étude de rentabilité avec un budget accessible de 550.000 MAD, prix d'achat entre 8.000 MAD et 11.000 MAD par m², frais notariés estimés à 6,5–7 % et 50.000 MAD d'ameublement.

Budget disponible

550.000 MAD

Fonds propres

Fourchette d'achat (50 m²)

400.000 MAD – 550.000 MAD

à 8,000–11,000 MAD/m²

Budget total estimé

476.000 MAD – 638.500 MAD

Achat + notaire (6,5–7 %) + ameublement

Coût d'acquisition détaillé

HypothèsePrix m²Prix du bienNotaire 6,5 %Notaire 7 %AmeublementTotal minTotal max
Bas8.000 MAD400.000 MAD26.000 MAD28.000 MAD50.000 MAD476.000 MAD478.000 MAD
Haut11.000 MAD550.000 MAD35.750 MAD38.500 MAD50.000 MAD635.750 MAD638.500 MAD

Avec 550.000 MAD de fonds propres, le projet est intégralement finançable, même au scénario haut. Martil offre un excellent rapport qualité-prix pour un investissement locatif.

Revenus locatifs (location courte durée)

Trois scénarios basés sur un taux d'occupation mensuel et un tarif moyen à la nuit (ADR). Les frais plateformes (Airbnb / Booking / Baytroom) et charges fixes mensuelles sont intégrés.

Scénario Prudent

  • Occupation : 55 % (17 nuits/mois)
  • Tarif moyen (ADR) : 320 MAD
  • Revenu brut : 5.440 MAD/mois
  • Frais plateformes : 816 MAD (15 %)
  • Charges fixes : 600 MAD/mois
  • Net mensuel estimé : 4.024 MAD
  • Net annuel estimé : 48.288 MAD
  • Rendement simple : 7.6 %/an

Scénario Central

  • Occupation : 65 % (20 nuits/mois)
  • Tarif moyen (ADR) : 380 MAD
  • Revenu brut : 7.600 MAD/mois
  • Frais plateformes : 1.140 MAD (15 %)
  • Charges fixes : 700 MAD/mois
  • Net mensuel estimé : 5.760 MAD
  • Net annuel estimé : 69.120 MAD
  • Rendement simple : 10.8 %/an

Scénario Ambitieux

  • Occupation : 75 % (23 nuits/mois)
  • Tarif moyen (ADR) : 450 MAD
  • Revenu brut : 10.350 MAD/mois
  • Frais plateformes : 1.656 MAD (16 %)
  • Charges fixes : 800 MAD/mois
  • Net mensuel estimé : 7.894 MAD
  • Net annuel estimé : 94.728 MAD
  • Rendement simple : 14.8 %/an

Astuce : à Martil, la proximité immédiate de la plage et une terrasse avec vue mer peuvent justifier un ADR 25-35% plus élevé.

Revenus locatifs (location mensuelle meublée)

La location mensuelle meublée est prisée par les étudiants de l'Université Abdelmalek Essaâdi, les vacanciers en longue durée et les travailleurs saisonniers. Simulation basée sur un loyer moyen de 3 000 à 4 500 DH selon quartier et standing.

Scénario bas

  • Loyer mensuel brut : 3 000 DH
  • Revenu annuel brut : 36 000 DH
  • Taxe locative (≈10 %) : –3 600 DH
  • Net annuel estimé : 32 400 DH
  • Rendement brut ≈ 5.1 %/an

Scénario haut

  • Loyer mensuel brut : 4 500 DH
  • Revenu annuel brut : 54 000 DH
  • Taxe locative (≈10 %) : –5 400 DH
  • Net annuel estimé : 48 600 DH
  • Rendement brut ≈ 7.6 %/an

Modèle stable avec une clientèle étudiante et de vacanciers longue durée, particulièrement en période scolaire.

Point mort & optimisation

Location courte durée (Airbnb/Booking)

Nombre de nuits nécessaires pour couvrir charges + commissions, au tarif moyen 380 MAD :

≈ 3 nuits / mois

À Martil, ce seuil est facilement atteignable pendant la haute saison estivale (juin à septembre).

Retour sur ameublement (50 000 MAD)

Si l'upgrade déco permet +40 MAD sur l'ADR et +5 % d'occupation :

  • Gain net annuel estimé : 12.444 MAD
  • Délai de retour (payback) : 4.0 ans

Un aménagement moderne avec vue mer peut justifier un ADR supérieur.

Location mensuelle meublée

En location au mois, le point mort correspond directement au loyer couvrant charges et taxe locative (~10 %). Avec un loyer situé entre 3 000 et 4 500 DH, l'équilibre est atteint dès la première mensualité encaissée.

Solution intéressante pour la clientèle étudiante qui recherche des logements à l'année.

Quartiers à privilégier (Martil)

Haut potentiel court séjour

  • Front de mer : emplacement premium avec vue directe sur l'océan, très prisé l'été.
  • Centre-ville : proximité commerces, restaurants et plage, emplacement central.
  • Quartier résidentiel Ouest : zones calmes, proches de la plage mais plus abordables.
  • Proximité Université : pour cibler à la fois les étudiants et la clientèle touristique.
  • Nouveaux lotements : constructions récentes avec meilleure isolation et standing.

Points de vigilance

  • Saisonnalité très marquée : haute saison concentrée sur juillet-août.
  • Proximité plage : critère déterminant pour la clientèle touristique.
  • Clientèle étudiante : demande stable hors saison mais budget limité.
  • Parking : souvent problématique en centre-ville pendant l'été.
  • État du bâtiment : privilégier les constructions récentes ou rénovées.

Spécificités de l'investissement à Martil

Investir 550.000 MAD dans un studio à Martil présente des particularités liées à sa position de station balnéaire universitaire. Le marché locatif est influencé par:

  • La saisonnalité estivale : très forte concentration en juillet-août
  • La clientèle étudiante : demande stable de septembre à juin
  • La proximité de Tétouan : apporte une clientèle week-end et vacances
  • Le développement touristique : croissance régulière mais modérée
  • Les prix attractifs : marché plus accessible que les grandes stations

Une stratégie hybride (location étudiante hors saison, location touristique en été) peut optimiser la rentabilité annuelle.

Pourquoi investir à Martil en 2025?

Martil offre des opportunités intéressantes pour les investisseurs avec un budget modéré:

  • Prix d'entrée attractifs : marché plus accessible que les grandes villes
  • Double clientèle : touristes l'été, étudiants le reste de l'année
  • Proximité de Tétouan : bassin de population important à proximité
  • Développement progressif : infrastructures qui s'améliorent régulièrement
  • Rendements intéressants : rapport prix/loyer favorable

Ces facteurs contribuent à une dynamique immobilière positive, avec un potentiel de plus-value intéressant.

FAQ – Questions fréquentes

Quel budget faut-il pour investir à Martil?

Avec un budget de 550.000 MAD, vous pouvez acquérir un studio d'environ 50 m² correctement situé. Martil est l'une des stations balnéaires les plus accessibles du Maroc.

Comment gérer la saisonnalité très marquée à Martil?

Privilégier une stratégie double : location courte durée en juillet-août (tarifs premium), location étudiente de septembre à juin (stabilité des revenus). Prévoir une trésorerie pour couvrir les mois creux.

Quel rendement viser à Martil?

Selon ces hypothèses 2025, le rendement simple se situe entre ~7.6% et 14.8%/an. Des rendements supérieurs sont possibles avec un bien très bien situé (vue mer).

Faut-il privilégier la location saisonnière ou étudiante?

Les deux modèles sont viables. La location saisonnière offre un meilleur rendement mais seulement 2-3 mois par an. La location étudiante offre une stabilité de revenus avec moins de turnover. Une stratégie mixte est optimale.

Quels sont les avantages de Martil par rapport à Tétouan?

Martil offre des prix plus attractifs, une clientèle touristique supplémentaire l'été, et un cadre de vie agréable. Tétouan offre une clientèle plus stable toute l’année mais à des prix généralement plus élevés.

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