Investir à Fès dans un Studio de 40 m² (2025)
Étude de rentabilité avec 600.000 MAD de fonds propres, prix d'achat entre 8.000 MAD et 11.000 MAD par m², frais notariés estimés à 6,5-7 % et ameublement à 60.000 MAD.
Budget disponible
600.000 MAD
Fonds propres
Fourchette d'achat (40 m²)
320.000 MAD – 440.000 MAD
à 8,000–11,000 MAD/m²
Budget total estimé
400.800 MAD – 530.800 MAD
Achat + notaire (6,5-7 %) + ameublement
Coût d'acquisition détaillé
| Hypothèse | Prix m² | Prix du bien | Notaire 6,5 % | Notaire 7 % | Ameublement | Total min | Total max |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Bas | 8.000 MAD | 320.000 MAD | 20.800 MAD | 22.400 MAD | 60.000 MAD | 400.800 MAD | 402.400 MAD |
| Haut | 11.000 MAD | 440.000 MAD | 28.600 MAD | 30.800 MAD | 60.000 MAD | 528.600 MAD | 530.800 MAD |
Avec 600.000 MAD de fonds propres, le projet est financable selon les scénarios bas/central, mais dans le scénario haut il faudra peut-être un apport supplémentaire ou chercher un bien très bien situé.
Revenus locatifs (location courte durée)
Trois scénarios basés sur un taux d’occupation mensuel et un tarif moyen à la nuit (ADR). Les frais des plateformes et charges fixes mensuelles sont estimés selon le marché local.
Scénario Prudent
- Occupation : 50 % (15 nuits/mois)
- Tarif moyen (ADR) : 300 MAD
- Revenu brut : 4.500 MAD/mois
- Frais plateformes : 675 MAD (15 %)
- Charges fixes : 700 MAD/mois
- Net mensuel estimé : 3.125 MAD
- Net annuel estimé : 37.500 MAD
- Rendement simple : 7.1 %/an
Scénario Central
- Occupation : 60 % (18 nuits/mois)
- Tarif moyen (ADR) : 380 MAD
- Revenu brut : 6.840 MAD/mois
- Frais plateformes : 1.026 MAD (15 %)
- Charges fixes : 800 MAD/mois
- Net mensuel estimé : 5.014 MAD
- Net annuel estimé : 60.168 MAD
- Rendement simple : 11.3 %/an
Scénario Ambitieux
- Occupation : 70 % (21 nuits/mois)
- Tarif moyen (ADR) : 450 MAD
- Revenu brut : 9.450 MAD/mois
- Frais plateformes : 1.512 MAD (16 %)
- Charges fixes : 900 MAD/mois
- Net mensuel estimé : 7.038 MAD
- Net annuel estimé : 84.456 MAD
- Rendement simple : 15.9 %/an
Astuce : à Fès, viser les quartiers Ville Nouvelle, Route d’Imouzzer ou Atlas, avec bon standing et proximité des universités/hôpitaux pour maximiser l’occupation.
Revenus locatifs (location mensuelle meublée)
Location mensuelle meublée : très demandée chez les étudiants, fonctionnaires, ou MRE de retour. Simulation basée sur un loyer moyen de 4 000 à 5 000 DH selon standing et quartier.
Scénario bas
- Loyer mensuel brut : 4 000 DH
- Revenu annuel brut : 48 000 DH
- Taxe locative (≈10 %) : –4 800 DH
- Net annuel estimé : 43 200 DH
- Rendement brut ≈ 8.1 %/an
Scénario haut
- Loyer mensuel brut : 5 000 DH
- Revenu annuel brut : 60 000 DH
- Taxe locative (≈10 %) : –6 000 DH
- Net annuel estimé : 54 000 DH
- Rendement brut ≈ 10.2 %/an
Ce modèle offre plus de stabilité, mais le rendement est souvent inférieur à la courte durée, surtout en dehors des périodes fortes ou des événements.
Quartiers à privilégier (Fès)
Haut potentiel courte durée
- Ville Nouvelle : bon standing, services, universités, hôpitaux.
- Route d’Imouzzer : calme, potentiel résidentiel, proximité des commodités.
- Atlas : quartiers avec vues, proche écoles privées.
- Médina pour certains studios réhabilités attractifs pour tourisme culturel.
Points de vigilance
- Qualité de l’immeuble : surfaces petites, isolation souvent à améliorer dans la Médina.
- Accès / circulation / parking : rues étroites dans la Médina, coût de stationnement.
- État du mobilier & entretien : pour courte durée, les avis & photos comptent beaucoup.
- Saisonnalité : certains mois de l’année moins demandés.
Points morts & optimisation
Location courte durée (Airbnb/Booking)
Nombre de nuits nécessaires pour couvrir charges + commissions, au tarif moyen 380 MAD :
≈ 3 nuits / mois
Chaque nuit supplémentaire au-dessus du point mort contribue presque entièrement au résultat net.
Retour sur ameublement (60 000 MAD)
Si l’upgrade déco permet +50 MAD sur l’ADR et +5 % d’occupation :
- Gain net annuel estimé : 17.952 MAD
- Délai de retour (payback) : 3.3 ans
Un bon design + photos pro peuvent faire une différence notable sur le prix/journalier.
Investissement Immobilier : Plus qu’un simple achat
À Fès, comme ailleurs, réussir en location courte durée demande présence, suivi et qualité : ameublement, gestion des entrées/sorties, propreté, photos, feedback, etc.
- Aménagement & ameublement : prévoir ≈ 60 000 DH pour rendre un studio attractif.
- Gestion des annonces : Airbnb, Booking, plateformes locales.
- Contrats & formalités : conformité, assurance.
- Entretien & imprévus : budget pour réparations ou remplacment du mobilier tous les 2-3 ans.
FAQ – Questions fréquentes
Quel budget total prévoir pour un studio de 40 m² à Fès ?
Entre 400.800 MAD et 530.800 MAD, selon standing, quartier et frais notariés. Ameublement inclus (~60 000 MAD).
Le projet est-il finançable à 100 % en cash ?
Avec un budget de 600.000 MAD, oui pour les scénarios bas et central, mais pour le scénario haut (prix + standing élevé), il faudra complément ou négocier fortement le prix/parcelle.
Quel rendement viser en courte durée ?
Selon ces hypothèses, on peut s’attendre à un rendement simple entre 7.1 % et 15.9 %/an, brut.
Quelles dépenses récurrentes prévoir ?
Syndic, électricité/eau/internet, ménage, consommables, commissions plateformes (~15-20 %), assurance. Mobilier/peinture à renouveler tous les quelques années.
Location meublée ou vide ?
Meublée est plus demandée chez les étudiants et dans les quartiers universitaires / administrations. Louer vide revient moins cher à l’entretien mais le turnover et la vacance peuvent coûter cher.
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