Investir à Fès dans un Studio de 40 m² (Étude 2025)
Étude chiffrée 2025 d'un studio de 40 m² à Fès (≈ 9 200 MAD/m²), frais d'acquisition 6,5-7 %, ameublement 60 000 MAD. Scénarios location courte durée & mensuelle.
Budget disponible
600.000 MAD
Fonds propres
Fourchette d'achat (40 m²)
320.000 MAD – 440.000 MAD
à 8,000–11,000 MAD/m²
Budget total estimé
400.800 MAD – 530.800 MAD
Achat + notaire (6.5–7.0 %) + ameublement
Coût d'acquisition détaillé
| Hypothèse | Prix m² | Prix du bien | Notaire 6.5 % | Notaire 7.0 % | Ameublement | Total min | Total max |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Bas | 8.000 MAD | 320.000 MAD | 20.800 MAD | 22.400 MAD | 60.000 MAD | 400.800 MAD | 402.400 MAD |
| Haut | 11.000 MAD | 440.000 MAD | 28.600 MAD | 30.800 MAD | 60.000 MAD | 528.600 MAD | 530.800 MAD |
Avec 600.000 MAD de fonds propres, le projet est intégralement finançable, même au scénario haut.
Revenus locatifs (location courte durée)
Trois scénarios basés sur un taux d'occupation mensuel et un tarif moyen à la nuit (ADR). Les frais plateformes (Airbnb / Booking / Baytroom) et charges fixes mensuelles sont intégrés.
Scénario Prudent
- Occupation : 50 % (15 nuits/mois)
- Tarif moyen (ADR) : 300 MAD
- Revenu brut : 4.500 MAD/mois
- Frais plateformes : 675 MAD (15 %)
- Charges fixes : 700 MAD/mois
- Net mensuel estimé : 3.125 MAD
- Net annuel estimé : 37.500 MAD
- Rendement simple : 7.1 %/an
Scénario Central
- Occupation : 60 % (18 nuits/mois)
- Tarif moyen (ADR) : 380 MAD
- Revenu brut : 6.840 MAD/mois
- Frais plateformes : 1.026 MAD (15 %)
- Charges fixes : 800 MAD/mois
- Net mensuel estimé : 5.014 MAD
- Net annuel estimé : 60.168 MAD
- Rendement simple : 11.3 %/an
Scénario Ambitieux
- Occupation : 70 % (21 nuits/mois)
- Tarif moyen (ADR) : 450 MAD
- Revenu brut : 9.450 MAD/mois
- Frais plateformes : 1.512 MAD (16 %)
- Charges fixes : 900 MAD/mois
- Net mensuel estimé : 7.038 MAD
- Net annuel estimé : 84.456 MAD
- Rendement simple : 15.9 %/an
Astuce : à Fès, viser le segment business/administrations (séjours en semaine), optimiser l'ADR les soirs de congrès/événements.
Revenus locatifs (location mensuelle meublée)
La location mensuelle meublée est très recherchée (stagiaires, consultants, jeunes cadres des ministères/organismes). Simulation basée sur un loyer moyen de 4,000 à 5,000 DH selon quartier et standing.
Scénario bas
- Loyer mensuel brut : 4,000 DH
- Revenu annuel brut : 48,000 DH
- Taxe locative (≈10 %) : –4,800 DH
- Net annuel estimé : 43,200 DH
- Rendement brut ≈ 8.1 %/an
Scénario haut
- Loyer mensuel brut : 5,000 DH
- Revenu annuel brut : 60,000 DH
- Taxe locative (≈10 %) : –6,000 DH
- Net annuel estimé : 54,000 DH
- Rendement brut ≈ 10.2 %/an
Modèle plus stable que la courte durée (faible vacance, gestion simplifiée), mais rentabilité inférieure. Idéal pour une stratégie prudente.
Point mort & optimisation
Location courte durée (Airbnb/Booking)
Nombre de nuits nécessaires pour couvrir charges + commissions, au tarif moyen 380 MAD :
≈ 3 nuits / mois
Chaque nuit au-dessus du point mort contribue quasi intégralement au résultat net.
Retour sur ameublement (60.000 MAD)
Si l'upgrade déco permet +70 MAD sur l'ADR et +5 % d'occupation :
- Gain net annuel estimé : 22.032 MAD
- Délai de retour (payback) : 2.7 ans
Shooting pro + design cohérent = meilleur ADR et meilleures notes.
Location mensuelle meublée
En location au mois, le point mort correspond directement au loyer couvrant charges et taxe locative (~10 %). Avec un loyer situé entre 4,000 et 5,000 DH, l'équilibre est atteint dès la première mensualité encaissée.
Gestion simplifiée (moins de turnover), mais rentabilité plafonnée par rapport à la courte durée.
Quartiers à privilégier (Fès)
Haut potentiel courte durée
- Ville Nouvelle : bon standing, services, universités, hôpitaux.
- Route d'Imouzzer : calme, potentiel résidentiel, proximité des commodités.
- Atlas : quartiers avec vues, proche écoles privées.
- Médina : pour certains studios réhabilités attractifs pour le tourisme culturel.
Points de vigilance
- Qualité de l'immeuble : surfaces petites, isolation souvent à améliorer dans la Médina.
- Accès, circulation et parking : rues étroites dans la Médina, coût de stationnement.
- État du mobilier et entretien : pour courte durée, les avis et photos comptent beaucoup.
- Saisonnalité : certains mois de l'année moins demandés.
L'Investissement Immobilier : Plus qu'un simple Achat
À Fès, comme ailleurs, réussir en location courte durée demande présence, suivi et qualité : ameublement, gestion des entrées/sorties, propreté, photos, feedback, etc.
- Aménagement et ameublement : prévoir environ 60 000 DH pour rendre un studio attractif.
- Gestion des annonces : Airbnb, Booking, plateformes locales.
- Contrats et formalités : conformité, assurance.
- Entretien et imprévus : budget pour réparations ou remplacement du mobilier tous les 2-3 ans.
Pourquoi investir à Fès en 2025 ?
Fès présente des atouts uniques parmi les villes impériales marocaines :
- Médina classée UNESCO : attraction touristique internationale à flux continu, l'une des médinas les mieux préservées au monde
- Ville universitaire majeure : Université Sidi Mohamed Ben Abdallah et nombreux établissements supérieurs
- Pôle industriel : zones industrielles attirant une main-d'œuvre constante
- Festival des Musiques Sacrées : événement international créant des pics de demande saisonniers
- Prix d'entrée accessibles : marché plus abordable que Casablanca ou Rabat, avec un fort potentiel de plus-value
Spécificités de l'investissement à Fès
Le marché locatif fassi est fortement influencé par :
- L'afflux touristique constant : attraction internationale grâce à la médina classée au patrimoine mondial de l'UNESCO
- La présence universitaire : génère une demande étudiante régulière de septembre à juin
- Le pôle industriel : zones industrielles attirant une main-d'œuvre nécessitant un logement
- Les festivals et événements culturels : pics de demande saisonniers significatifs
- Le tourisme religieux et spirituel : destination prisée toute l'année
Une stratégie mixte combinant location saisonnière touristique et location étudiante peut maximiser la rentabilité selon la localisation du bien.
Pourquoi privilégier la location meublée pour un studio ?
La location mensuelle meublée est très demandée chez les étudiants, fonctionnaires et MRE de retour. À Fès, la forte densité universitaire assure une demande quasi-continue de septembre à juin pour les studios bien situés près des campus.
Viser les quartiers Ville Nouvelle, Route d'Imouzzer ou Atlas, avec bon standing et proximité des universités et hôpitaux, pour maximiser le taux d'occupation hors saison touristique.
FAQ – Questions fréquentes
Quel budget total prévoir pour un studio de 40 m² à Fès ?
Entre 400 000 MAD et 530 000 MAD, selon standing, quartier et frais notariés. Ameublement inclus (~60 000 MAD).
Le projet est-il finançable à 100 % en cash ?
Avec un budget de 600 000 MAD, oui pour les scénarios bas et central, mais pour le scénario haut (prix + standing élevé), il faudra un complément ou négocier fortement le prix.
Quel rendement viser en courte durée ?
Selon ces hypothèses, on peut s'attendre à un rendement simple entre ~2,8 % et 6,4 %/an, brut.
Quelles dépenses récurrentes prévoir ?
Syndic, électricité/eau/internet, ménage, consommables, commissions plateformes (~15-20 %), assurance. Mobilier et peinture à renouveler tous les quelques années.
Location meublée ou vide ?
Meublée est plus demandée chez les étudiants et dans les quartiers universitaires et administrations. Louer vide revient moins cher à l'entretien mais le turnover et la vacance peuvent coûter cher.
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