Investir à Casablanca dans un Studio de 40 m²
Étude de rentabilité avec 1 000 000 MAD de fonds propres, prix d'achat entre 19.000 MAD et 22.000 MAD par m², frais notariés estimés à 6,5–7 % et 60.000 MAD d'ameublement.
Budget disponible
1.000.000 MAD
Fonds propres
Fourchette d'achat (40 m²)
760.000 MAD – 880.000 MAD
à 19,000–22,000 MAD/m²
Budget total estimé
869.400 MAD – 1.001.600 MAD
Achat + notaire (6,5–7 %) + ameublement
Coût d'acquisition détaillé
| Hypothèse | Prix m² | Prix du bien | Notaire 6,5 % | Notaire 7 % | Ameublement | Total min | Total max |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Bas | 19.000 MAD | 760.000 MAD | 49.400 MAD | 53.200 MAD | 60.000 MAD | 869.400 MAD | 873.200 MAD |
| Haut | 22.000 MAD | 880.000 MAD | 57.200 MAD | 61.600 MAD | 60.000 MAD | 997.200 MAD | 1.001.600 MAD |
Avec 1.000.000 MAD de fonds propres, le projet est intégralement finançable, même au scénario haut.
Revenus locatifs (location courte durée)
Trois scénarios basés sur un taux d'occupation mensuel et un tarif moyen à la nuit (ADR). Les frais plateformes (Airbnb / Booking / Baytroom) et charges fixes mensuelles sont intégrés.
Scénario Prudent
- Occupation : 55 % (17 nuits/mois)
- Tarif moyen (ADR) : 450 MAD
- Revenu brut : 7.650 MAD/mois
- Frais plateformes : 1.148 MAD (15 %)
- Charges fixes : 800 MAD/mois
- Net mensuel estimé : 5.703 MAD
- Net annuel estimé : 68.430 MAD
- Rendement simple : 6.8 %/an
Scénario Central
- Occupation : 65 % (20 nuits/mois)
- Tarif moyen (ADR) : 520 MAD
- Revenu brut : 10.400 MAD/mois
- Frais plateformes : 1.560 MAD (15 %)
- Charges fixes : 900 MAD/mois
- Net mensuel estimé : 7.940 MAD
- Net annuel estimé : 95.280 MAD
- Rendement simple : 9.5 %/an
Scénario Ambitieux
- Occupation : 75 % (23 nuits/mois)
- Tarif moyen (ADR) : 600 MAD
- Revenu brut : 13.800 MAD/mois
- Frais plateformes : 2.208 MAD (16 %)
- Charges fixes : 1.000 MAD/mois
- Net mensuel estimé : 10.592 MAD
- Net annuel estimé : 127.104 MAD
- Rendement simple : 12.7 %/an
Astuce : améliorer l'ADR via un design premium, photos pro, et une politique tarifaire dynamique.
Revenus locatifs (location mensuelle meublée)
En parallèle de la location courte durée, beaucoup d’investisseurs optent pour la location mensuelle meublée, très demandée par les jeunes cadres qui viennent travailler à Casablanca pour quelques mois ou une année. Voici une simulation basée sur un loyer moyen de 7 000 à 8 000 DH.
Scénario bas
- Loyer mensuel brut : 7 000 DH
- Revenu annuel brut : 84 000 DH
- Taxe locative (≈10 %) : –8 400 DH
- Net annuel estimé : 75 600 DH
- Rendement brut ≈ 7,5 %/an
Scénario haut
- Loyer mensuel brut : 8 000 DH
- Revenu annuel brut : 96 000 DH
- Taxe locative (≈10 %) : –9 600 DH
- Net annuel estimé : 86 400 DH
- Rendement brut ≈ 8,6 %/an
Ce modèle est plus stable que la courte durée (moins de vacance locative, gestion simplifiée), mais la rentabilité reste légèrement inférieure. Il convient parfaitement à un investisseur qui privilégie la sécurité et la gestion allégée.
Point mort & optimisation
Location courte durée (Airbnb/Booking)
Nombre de nuits nécessaires pour couvrir charges + commissions, au tarif moyen 520 MAD :
≈ 3 nuits / mois
Chaque nuit supplémentaire au-dessus du point mort contribue quasi intégralement au résultat net.
Retour sur ameublement (60 000 MAD)
Si l'upgrade déco permet +80 MAD sur l'ADR et +5 % d'occupation :
- Gain net annuel estimé : 22.440 MAD
- Délai de retour (payback) : 2.7 ans
Un shooting pro et un design cohérent augmentent fortement le panier moyen.
Location mensuelle meublée
En location au mois, le point mort correspond directement au loyer couvrant les charges et la taxe locative (~10 %). Avec un loyer situé entre 7 000 et 8 000 DH, l’équilibre est atteint dès la première mensualité encaissée.
Ce modèle simplifie la gestion (moins de turnover, contrats plus longs), mais la rentabilité est plafonnée comparée à la courte durée. Idéal pour cibler des jeunes cadres fraîchement installés à Casablanca qui recherchent une solution clé en main.
Quartiers à privilégier
Haut potentiel court séjour
- Les Palmiers : central, commerces et restaurants à proximité, idéal pour les voyageurs d’affaires et courts séjours.
- Bourgogne : quartier résidentiel prisé, calme et bien desservi par les transports.
- Oasis : proximité de la corniche, parfait pour les locations touristiques et week-ends.
- Maarif : cœur commercial de Casablanca, très demandé, excellente accessibilité.
- Princesse : secteur calme et sécurisé, bon pour les séjours familiaux ou longue durée.
- Ferme Bretonne : quartier résidentiel avec du cachet, idéal pour un studio meublé haut de gamme.
Points de vigilance
- Règlement de copropriété : vérifier que la location courte durée est autorisée.
- Qualité de l’immeuble : isolation, sécurité, ascenseur et gardiennage impactent directement la satisfaction des locataires.
- Accès et parkings : faciliter l’arrivée des voyageurs et améliorer l’occupation et les avis.
- Proximité des commerces et transports : plus un studio est bien situé, plus il est attractif pour la location courte durée.
L’Investissement Immobilier : Plus qu’un simple Achat
Investir 1 000 000 DH dans un studio à Casablanca ne se limite pas à l’acquisition du bien. Pour générer une rentabilité réelle en location courte durée, il est nécessaire de consacrer du temps et des efforts personnels :
- Aménagement et ameublement : prévoir environ 60 000 DH pour meubler et équiper le studio afin qu’il soit attractif pour les locataires.
- Création et gestion des annonces : mettre le bien en ligne sur une ou plusieurs plateformes (Airbnb, Booking, etc.), rédiger des descriptions détaillées et attractives avec photos de qualité.
- Gestion des contrats et formalités : signer les contrats de location, vérifier les documents des locataires et suivre les règles légales.
- Entretien et gestion des imprévus : répondre aux questions des locataires, gérer les réparations et le nettoyage, résoudre les problèmes éventuels rapidement.
Exemple concret : un propriétaire peut devoir gérer lui-même les arrivées et départs des locataires, coordonner le ménage entre deux séjours et s’assurer que tous les équipements fonctionnent parfaitement. Ce travail demande de la disponibilité, de l’organisation et un suivi régulier.
En résumé, la rentabilité d’un studio en location courte durée ne dépend pas uniquement du prix d’achat, mais également de l’investissement personnel et de la qualité de la gestion.
Pourquoi privilégier la location meublée pour un studio ?
Au Maroc, un studio correspond à un T1 en France, c’est-à-dire un logement avec une pièce principale, une cuisine et une salle de bain. La demande pour les studios meublés est généralement plus forte que pour les studios vides.
La majorité des locataires sont de jeunes cadres récemment arrivés à Casablanca pour leur nouveau poste ou des expatries. Ils n’ont pas forcément le budget pour meubler un studio ou souscrire individuellement aux abonnements d’eau et d’électricité. Louer un studio meublé leur permet d’emménager immédiatement avec seulement leurs valises.
De plus, si ces locataires envisagent de déménager dans un an pour un appartement plus grand (2 ou 3 chambres), les meubles achetés pour le studio ne conviendraient pas forcément. La location meublée offre donc plus de flexibilité et simplifie la mobilité.
Selon les experts du secteur, les locations meublées de studios dépassent rarement un an, contrairement aux locations vides où le locataire doit acheter son mobilier et ne peut pas quitter le logement facilement. Cela explique pourquoi investir dans un studio meublé à Casablanca est particulièrement pertinent pour la location courte durée.
FAQ – Questions fréquentes
Quel budget total prévoir pour un studio de 40 m² ?
Entre 869.400 MAD et 1.001.600 MAD selon le prix au m² et le taux de frais notariés. Il faut également prévoir l’ameublement (~60 000 DH) et un petit budget décoration pour maximiser l’attrait du bien.
Le projet est-il finançable à 100 % en cash ?
Oui. Les 1.000.000 MAD de fonds propres couvrent achat, frais et ameublement, même dans le scénario haut. Un financement bancaire est aussi possible pour profiter de l’effet de levier, mais il réduit la trésorerie immédiate.
Quel rendement viser en location courte durée ?
Selon nos simulations, le rendement simple se situe entre ~6.8 %et 12.7 %/an. Attention : il s’agit d’un rendement brut, hors périodes de vacance, maintenance et remplacement du mobilier.
Quelles sont les dépenses récurrentes à prévoir ?
Frais de syndic, internet haut débit, électricité et eau, consommables (linge, savon, café), ménage, petites réparations, commissions des plateformes (15–20 %) et assurance PNO. À noter : un rafraîchissement peinture et un remplacement partiel du mobilier sont souvent nécessaires tous les 2–3 ans.
Comment booster le taux d’occupation ?
Optimiser l’annonce avec un titre accrocheur et des mots-clés recherchés (“studio meublé Casablanca Gauthier”), investir dans des photos professionnelles, proposer un check-in flexible (coffre à clés ou conciergerie), ajuster les prix avec une politique dynamique (week-ends, événements) et viser des avis 5★ grâce à un service client irréprochable.
Location meublée ou vide ?
La demande est nettement plus forte pour le meublé, car la majorité des locataires sont des jeunes actifs arrivant à Casablanca pour un nouveau poste. Ils préfèrent une solution clé en main avec internet, électricité et mobilier inclus, plutôt que d’investir dans des meubles qu’ils risquent de devoir abandonner en cas de déménagement.