Acheter un Bien Immobilier au Maroc pour les Non-Résidents
Tout ce que vous devez savoir pour investir en toute confiance au Maroc
Le Maroc encourage l'investissement étranger dans l'immobilier, notamment grâce à des plans comme "Maroc Tourisme" qui ont libéralisé le secteur. Pour un étranger, acheter au Maroc est généralement un processus sécurisé, à condition de bien comprendre les règles qui lui sont applicables, lesquelles diffèrent parfois de celles pour un citoyen marocain. La principale divergence réside dans le type de propriété et les autorisations requises.
La Liberté d'Achat : Principe Fondamental & Son Exception Majeure
C'est la différence la plus importante entre Marocains et étrangers — et aussi la source de la majorité des confusions.
Pour un Citoyen Marocain
- Jouit d'une liberté quasi totale pour acquérir tout type de bien immobilier : appartement, villa, terrain agricole, foncier industriel, etc., sur l’ensemble du territoire — et sans autorisation préalable.
Pour un Étranger (Non-Résident)
Principe : Liberté d'acheter des biens dits "urbains" : appartements, villas, maisons, locaux commerciaux et terrains à vocation construction situés en zones urbaines ou périurbaines.
Exception Majeure :L’achat de terres agricoles est strictement interdit aux étrangers. Cette restriction vise à préserver le patrimoine foncier agricole marocain.
Il existe des montages juridiques via la création d’une société agricole marocaine, mais ils sont complexes, fortement encadrés et ne constituent pas une solution simple ou accessible au grand public.
Le Processus et les Autorisations Administratives
Cette distinction découle directement de la différence fondamentale entre les types de biens pouvant être acquis par un Marocain ou par un étranger.
Pour un Citoyen Marocain
Aucune autorisation administrative n’est requise avant la signature de l’acte authentique chez l’Adoul ou le notaire. Le processus est direct, simple et sans étapes supplémentaires.
Pour un Étranger (Non-Résident)
L’achat d’un bien immobilier doit être préalablement approuvé par l’Administration des Domaines de l’État. L’acheteur — ou son notaire — doit déposer un dossier de demande d’acquisitio avant toute signature définitive.
Cette étape reste généralement une formalité pour les biens urbains, mais elle est obligatoire et peut ajouter quelques semaine au processus global.
Point important :Pour les biens situés dans les zones touristiques (stations balnéaires comme Saidia, Taghazout, etc.), l’autorisation des Domaines est souvent facilité et déjà intégrée dans le processus de promotion immobilière.
Les Droits de Mutation (Frais de Notaire) : Une Égalité de Traitement
Que l’acheteur soit marocain ou étranger, la fiscalité appliquée à l’acquisition immobilière reste strictement identique. Les droits de mutation, souvent appelés "frais de notaire", suivent les mêmes règles pour tous les acquéreurs.
Taux Applicables
- 2.5% pour les biens résidentiels (appartements, maisons, villas).
- 6% pour les terrains, locaux commerciaux et biens considérés comme haut standing.
Ces taux sont calculés sur la valeur transactionnelle du bien, telle que déclarée dans l’acte d’acquisition.
Autres Frais à Prévoir
- Honoraires de l’Adoul / Notaire : environ 1%.
- Frais d’inscription au Registre Foncier : environ 0.5%.
Ces frais sont fixes et ne varient pas selon la nationalité de l’acheteur.
La Propriété Foncière et l’Inscription au Registre Foncier (Titre Foncier)
Après la signature de l’acte d’acquisition et le règlement des droits de mutation, l’étape décisive est l’inscription au Registre Foncier. C’est cette formalité qui transforme l’achat en une propriété légalement reconnue et protégée.
Une Sécurisation Juridique Pour Tous
L’inscription au Registre Foncier — anciennement Conservation Foncière — rend le bienopposable aux tiers. Cela garantit la reconnaissance de la propriété, protège contre les litiges et sécurise totalement l'investissement immobilier.
Une Procédure Identique Pour Marocains et Étrangers
Le Maroc applique un principe d’égalité de traitement : les étapes, délais et effets de l'inscription foncière sont strictement identiques pour les acheteurs marocains comme pour les étrangers.
Une fois inscrit, l’acquéreur — quelle que soit sa nationalité — devient lepropriétaire légal du bien, bénéficiant des mêmes droits et protections prévues par la loi marocaine.
Droits et Devoirs après l’Achat : Une Parfaite Égalité
Une fois le titre foncier inscrit, aucune différence de traitement n’existe entre un propriétaire marocain et un propriétaire étranger. Tous bénéficient des mêmes droits et sont soumis aux mêmes obligations légales et fiscales.
Usage et Jouissance du Bien
Le propriétaire étranger dispose des mêmes libertés d’utilisation : occuper le logement, y résider, le mettre en location ou le revendre librement, dans le respect du cadre légal et fiscal marocain.
Fiscalité Locale : Une Application Identique
Les taxes locales — dont la Taxe sur les Logements de Luxe (TLL) et la Taxe d’Édilité — sont calculées selon les mêmes critères pour tous les propriétaires :valeur locative, superficie et localisation.
Droits de Succession : Point de Vigilance
En cas de décès d’un propriétaire étranger, la succession est en principe régie parla loi de sa nationalité, conformément aux conventions internationales. Pour éviter tout blocage administratif ou conflit entre héritiers, il est vivement recommandé de rédiger un testament marocain précisant clairement ses volontés.
Le Maroc attire chaque année des milliers d'investisseurs étrangers grâce à son marché immobilier dynamique, ses prix encore accessibles et son cadre juridique sécurisé. L'achat d'un bien immobilier par un non-résident reste une opération simple, à condition de bien en maîtriser les rouages.
L'acquisition d'un bien immobilier au Maroc est un projet attrayant, que l'on soit citoyen marocain ou étranger. Cependant, le cadre juridique n'est pas uniforme pour tous. Si le principe de liberté d'investissement est garanti, des différences significatives existent dans les droits, les procédures et les restrictions.
Légalité
Aucune restriction pour les étrangers (sauf terres agricoles)
Fiscalité
Droits d'enregistrement : 6% en moyenne
Rentabilité
Rendement locatif moyen : 5-8% net
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Choix du bien et négociation
Le marché marocain offre des opportunités variées selon les régions :
- Marrakech : Riads traditionnels (2M MAD - 7M MAD)
- Casablanca : Appartements modernes (1M MAD - 5M MAD)
- Agadir : Résidences balnéaires (500 000 MAD - 3M MAD)
Conseil d'expert :
Négociez toujours le prix (marge de 10-20% en moyenne) et vérifiez la conformité urbanistique.
Vérifications légales indispensables
Avant tout compromis, exigez ces documents :
- Titre foncier (certifié au Registre Foncier)
- Certificat d'urbanisme (vérifiez la zone)
- État hypothécaire (absence de dettes)
- Justificatif d'identité du vendeur
Attention :
30% des litiges proviennent de biens sans titre foncier. À éviter absolument !
Signature de l'acte authentique
Cette étape cruciale se déroule devant notaire et comprend :
- Compromis de vente (10% du prix généralement)
- Acte authentique (signature définitive)
- Paiement des droits (6% en moyenne)
Bon à savoir :
Le notaire marocain joue un rôle de vérificateur officiel, contrairement à certains pays où il représente une partie.
Enregistrement au Registre Foncier
Dernière étape pour sécuriser votre investissement :
- Dépôt de l'acte au bureau de conservation foncière
- Délai : 2 à 4 semaines
- Coût : ~1 000 MAD (100€)
Important :
Conservez précieusement votre extrait du registre foncier, c'est la preuve ultime de propriété.
Gestion post-achat
Une fois propriétaire, prévoyez :
- Assurance habitation (Fortement recommandé si location)
- Ouverture des compteurs (eau, électricité)
- Déclaration fiscale (même sans revenus locatifs)
Service BaytRoom :
Nous proposons un accompagnement complet pour gérer ces démarches à distance.
Retransfert des fonds (si revente)
Pour rapatrier votre investissement :
- Justificatif de l'origine des fonds (attestation bancaire initiale)
- Déclaration auprès de l'Office des Changes
- Délai : 2 à 3 semaines
Réglementation :
Le Maroc garantit le retransfert intégral du prix de vente pour les non-résidents (loi 19-94).
Fiscalité : Ce Que Doit Savoir Tout Investisseur Étranger
Coûts à l'achat
| Poste | Taux | Exemple pour 1M MAD |
|---|---|---|
| Droits d'enregistrement | 6% | 60 000 MAD |
| Frais de notaire | 1-2% | 15 000 MAD |
| Taxe communale | 0.5% | 5 000 MAD |
| Honoraires agence | 2-5% | 30 000 MAD |
Coûts annuels
- La taxe des services communaux : 10,5 % de la valeur locative pour les biens situés en zone urbaine, contre 6,5 % pour ceux localisés en périphérie.
- Impôt sur les revenus locatifs : 0-30% selon revenus
- Charges de copropriété : Variable (500-5 000 MAD/an)
Info :
Au Maroc, l’assurance habitation (assurance logement) n’est pas obligatoire par défaut pour les propriétaires occupants ou les locataires.
Questions Fréquentes des Investisseurs Étrangers
Quels sont les documents nécessaires pour un non-résident ?
Pour acheter au Maroc, vous aurez besoin de :
- Copie certifiée de votre passeport
- Justificatif de domicile (traduit si nécessaire)
- Attestation bancaire pour les fonds
- Acte de notaire si achat via une société
Note : Aucun visa n'est requis pour l'achat, seulement pour le séjour.
Puis-je louer mon bien en courte durée (conciergerie) en tant que non-résident ?
Oui, mais avec certaines obligations :
- Déclaration auprès de l'office du tourisme
- Immatriculation au registre des locations saisonnières
- Paiement de la TVA sur les revenus locatifs
Conseil :
Confiez la gestion à une agence locale pour simplifier les démarches administratives.
Comment transférer l'argent depuis l'étranger pour l'achat ?
Le transfert doit obligatoirement passer par :
- Un compte bancaire étranger à votre nom
- Un compte bancaire marocain (ouvert en votre nom)
- Mention "Investissement immobilier" sur le virement
Important : Conservez l'attestation de transfert pour pouvoir rapatrier les fonds ultérieurement.
Peut-on acheter un bien immobilier au Maroc via une SCI ?
L'achat immobilier au Maroc via une SCI est possible mais soumis à des règles spécifiques :
- SCI française : Possible mais complexe (enregistrement obligatoire, contrôle des changes)
- SCI marocaine : Alternative plus simple (SARL ou SCI locale)
- Fiscalité : Imposition marocaine applicable (IS et taxes locales)
Les avantages : Gestion collective, protection des associés, flexibilité
Les inconvénients : Complexité administrative, coûts élevés, fiscalité importante
Notre conseil :
Privilégiez une structure locale (SARL ou SCI marocaine) pour simplifier les démarches et optimiser la fiscalité.
Un étranger peut-il acheter un bien « en indivision » avec un Marocain ?
Oui, cela est tout à fait possible.L’acte authentique précisera simplement les quotes-parts de chaque indivisaire.
Cependant, l’autorisation des Domaines reste obligatoire pour la fraction du bien appartenant à l’acheteur étranger, même si l’autre indivisaire est marocain.
À savoir :
La procédure reste généralement simple lorsque le bien est de type urbain, mais elle est indispensable pour valider légalement la part de propriété de l’étranger.
Quels sont les risques liés à l’achat d’un bien en VEFA (sur plan) ?
Acheter en VEFA est tout à fait possible pour un étranger et suit exactement les mêmes règles que pour un acheteur marocain. Toutefois, certains risques peuvent être amplifiés par la distance et l’absence de suivi sur place.
Garanties légales à vérifier
- Présence d’une garantie de remboursement en cas de non-achèvement ou de rétractation.
- Respect de la garantie de parfait achèvement, qui couvre les défauts constatés lors de la livraison.
Qualité du promoteur
- Choisissez un promoteur agréé et reconnu.
- Privilégiez des projets ayant des références livrées et inspectables.
- Méfiez-vous des prix anormalement bas ou des promesses irréalistes.
Conseil :
Mandatez un avocat ou un notaire indépendant pour analyser le contrat de réservation, vérifier les garanties et suivre l’évolution du chantier. C’est particulièrement recommandé pour les non-résidents.
Quelle est la différence entre un acte chez l’Adoul et chez le Notaire ?
Cette distinction est centrale dans le système juridique marocain et concerne directement les acheteurs étrangers comme marocains.
L’Adoul (notaire traditionnel)
- Officier ministériel chargé d’établir l’acte authentique appelé Akte.
- Compétent pour la majorité des transactions immobilières du pays.
- Ses honoraires sont réglementés par l’État.
- Son acte a une force exécutoire immédiate.
Le Notaire (formation moderne)
- Profession juridique moderne, équivalent du notaire occidental avec une formation complète en droit.
- Intervient souvent dans les dossiers complexes : montages en société, successions internationales, indivision multiple, etc.
- Honoraires libres et non réglementés.
Pour un étranger :
L’acte de vente doit obligatoirement être finalisé chez l’Adoul pour que la propriété soit transférée légalement. Dans les dossiers techniques ou internationaux, faire intervenir un notaire moderne en plus constitue une couche supplémentaire de sécurité juridique.
Un étranger non-résident peut-il ouvrir un compte bancaire au Maroc ?
Oui, et c'est même une étape quasi indispensable pour sécuriser votre transaction immobilière.
Documents requis :
- Passeport en cours de validité
- Justificatif de domicile (traduit si nécessaire)
- Parfois, attestation de revenus ou référence bancaire
Utilité :
- Recevoir les virements depuis l'étranger pour l'achat
- Payer les frais de notaire et les taxes locales
- Encaisser les loyers si le bien est mis en location
Quels sont les impôts annuels à payer sur un bien immobilier ?
Une fois propriétaire, vous êtes soumis aux mêmes taxes qu’un citoyen marocain.
- Taxe sur les Logements de Luxe (TLL) : Due si la valeur locative du bien dépasse un certain seuil. Cette taxe est progressive selon la valeur.
- Taxe d'Édilité / Taxe des Services Communaux (TSC) : Payable par tous les propriétaires, calculée sur la base de la valeur locative du bien. Le taux varie selon la commune.
- Taxe d'Habitation : Due par l’occupant du logement au 1er janvier de l’année d’imposition. Si le bien est vacant, le propriétaire est redevable.
Que se passe-t-il pour ma succession en cas de décès ?
C’est une question cruciale souvent négligée.
- Droit applicable : En l’absence de convention internationale spécifique, la succession d’un bien immobilier au Maroc est régie par la loi nationale du défunt. Exemple : un ressortissant français verra sa succession réglée par la loi française pour le bien marocain.
- Complexité : Ce processus peut être long et complexe pour vos héritiers, impliquant des procédures dans deux pays.
- Conseil majeur : Rédigez un testament marocain ou un testament international déposé chez un notaire au Maroc. Cela clarifie vos volontés, désigne un exécuteur testamentaire local et simplifie la procédure pour vos héritiers.
Puis-je obtenir un titre de séjour ou une résidence en achetant un bien immobilier ?
Non, l'achat d'un bien immobilier n'octroie pas automatiquement un titre de séjour ou le droit de résider au Maroc.
- Séjour touristique : Vous êtes soumis aux limitations de séjour sans visa de votre nationalité (généralement 90 jours).
- Résidence : Pour résider plus longtemps, vous devez faire une demande de carte de résidence ("Carte d'Étranger") auprès des autorités locales (Préfecture), accordée sous certaines conditions (preuve de revenus stables, assurance maladie, etc.). La possession d'un bien immobilier peut être favorable dans le dossier, mais n'est pas suffisante.
Y a-t-il des avantages fiscaux pour les étrangers ?
Non, il n’existe aucun avantage fiscal lié spécifiquement à la nationalité étrangère. Les acheteurs étrangers sont soumis aux mêmes règles fiscales que les citoyens marocains.
Cependant, certaines incitations fiscales existent pour des projets ciblés — par exemple les programmes de logement social ou les dispositifs garantis comme FOGARIM — mais uniquement pour les résidents remplissant les conditions exigées. Dans ces cas, un étranger résidant légalement au Maroc peut également en bénéficier.
Important :
Les avantages fiscaux au Maroc dépendent du type d’investissement et dustatut de résidence, jamais de la nationalité.
Que se passe-t-il en cas de vente ?
Le processus est exactement le même pour un vendeur étranger que pour un vendeur marocain.La nationalité n’a aucun impact sur les démarches ni sur la fiscalité applicable.
- L’étranger vendeur doit payer l’impôt sur la plus-value immobilière, fixé à 20% du gain net après les abattements pour durée de détention.
- Les frais d’agence immobilière (si un intermédiaire intervient) sont les mêmes que pour tout vendeur.
- Le notaire (Adoul) applique la même procédure d’authentification et de vérification juridique du titre.
À retenir :
Une fois propriétaire, l’étranger dispose des mêmes droits et obligations, y compris lors de la revente. Aucune taxe supplémentaire n’est appliquée en raison de la nationalité.
Achat immobilier au Maroc : nom personnel ou SCI ?
Nom personnel
- Fiscalité : Revenus imposés à l'IR (progressif)
- Transmission : Succession directe (coûts élevés)
- Gestion : Autonome et simplifiée
- Coût : Frais réduits (pas de structure à créer)
Via SCI
- Fiscalité : Soumis à l'IS (taux fixe) avec optimisation possible
- Transmission : Donation de parts (plus flexible)
- Gestion : Collective (décisions conjointes)
- Coût : Frais de création et gestion plus élevés
Quelle solution choisir ?
Nom personnel : Idéal pour les petits investissements et gestion simple
SCI : À privilégier pour les montages patrimoniaux complexes ou les investissements groupés
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