Acheter un Bien Immobilier au Maroc pour les Non-Résidents
Tout ce que vous devez savoir pour investir en toute confiance au Maroc
En bref :
- ✅ Achat 100% légal pour les étrangers
- 💰 Frais totaux : 6-10% du prix d'achat
- 📝 4 étapes clés pour sécuriser votre investissement
- 🛑 3 pièges majeurs à absolument éviter
Le Maroc attire chaque année des milliers d'investisseurs étrangers grâce à son marché immobilier dynamique, ses prix encore accessibles et son cadre juridique sécurisé. L'achat d'un bien immobilier par un non-résident reste une opération simple, à condition de bien en maîtriser les rouages.
Légalité
Aucune restriction pour les étrangers (sauf terres agricoles)
Fiscalité
Droits d'enregistrement : 6% en moyenne
Rentabilité
Rendement locatif moyen : 5-8% net
Le Processus d'Achat étape par étape
Choix du bien et négociation
Le marché marocain offre des opportunités variées selon les régions :
- Marrakech : Riads traditionnels (2M MAD - 7M MAD)
- Casablanca : Appartements modernes (1M MAD - 5M MAD)
- Agadir : Résidences balnéaires (500 000 MAD - 3M MAD)
Conseil d'expert :
Négociez toujours le prix (marge de 10-20% en moyenne) et vérifiez la conformité urbanistique.
Vérifications légales indispensables
Avant tout compromis, exigez ces documents :
- Titre foncier (certifié au Registre Foncier)
- Certificat d'urbanisme (vérifiez la zone)
- État hypothécaire (absence de dettes)
- Justificatif d'identité du vendeur
Attention :
30% des litiges proviennent de biens sans titre foncier. À éviter absolument !
Signature de l'acte authentique
Cette étape cruciale se déroule devant notaire et comprend :
- Compromis de vente (10% du prix généralement)
- Acte authentique (signature définitive)
- Paiement des droits (6% en moyenne)
Bon à savoir :
Le notaire marocain joue un rôle de vérificateur officiel, contrairement à certains pays où il représente une partie.
Enregistrement au Registre Foncier
Dernière étape pour sécuriser votre investissement :
- Dépôt de l'acte au bureau de conservation foncière
- Délai : 2 à 4 semaines
- Coût : ~1 000 MAD (100€)
Important :
Conservez précieusement votre extrait du registre foncier, c'est la preuve ultime de propriété.
Gestion post-achat
Une fois propriétaire, prévoyez :
- Assurance habitation (Fortement recommandé si location)
- Ouverture des compteurs (eau, électricité)
- Déclaration fiscale (même sans revenus locatifs)
Service BaytRoom :
Nous proposons un accompagnement complet pour gérer ces démarches à distance.
Retransfert des fonds (si revente)
Pour rapatrier votre investissement :
- Justificatif de l'origine des fonds (attestation bancaire initiale)
- Déclaration auprès de l'Office des Changes
- Délai : 2 à 3 semaines
Réglementation :
Le Maroc garantit le retransfert intégral du prix de vente pour les non-résidents (loi 19-94).
Fiscalité : Ce Que Doit Savoir Tout Investisseur Étranger
Coûts à l'achat
| Poste | Taux | Exemple pour 1M MAD |
|---|---|---|
| Droits d'enregistrement | 6% | 60 000 MAD |
| Frais de notaire | 1-2% | 15 000 MAD |
| Taxe communale | 0.5% | 5 000 MAD |
| Honoraires agence | 2-5% | 30 000 MAD |
Coûts annuels
- La taxe des services communaux : 10,5 % de la valeur locative pour les biens situés en zone urbaine, contre 6,5 % pour ceux localisés en périphérie.
- Impôt sur les revenus locatifs : 0-30% selon revenus
- Charges de copropriété : Variable (500-5 000 MAD/an)
Info :
Au Maroc, l’assurance habitation (assurance logement) n’est pas obligatoire par défaut pour les propriétaires occupants ou les locataires.
Questions Fréquentes des Investisseurs Étrangers
Quels sont les documents nécessaires pour un non-résident ?
Pour acheter au Maroc, vous aurez besoin de :
- Copie certifiée de votre passeport
- Justificatif de domicile (traduit si nécessaire)
- Attestation bancaire pour les fonds
- Acte de notaire si achat via une société
Note : Aucun visa n'est requis pour l'achat, seulement pour le séjour.
Puis-je louer mon bien en courte durée (conciergerie) en tant que non-résident ?
Oui, mais avec certaines obligations :
- Déclaration auprès de l'office du tourisme
- Immatriculation au registre des locations saisonnières
- Paiement de la TVA sur les revenus locatifs
Conseil :
Confiez la gestion à une agence locale pour simplifier les démarches administratives.
Comment transférer l'argent depuis l'étranger pour l'achat ?
Le transfert doit obligatoirement passer par :
- Un compte bancaire étranger à votre nom
- Un compte bancaire marocain (ouvert en votre nom)
- Mention "Investissement immobilier" sur le virement
Important : Conservez l'attestation de transfert pour pouvoir rapatrier les fonds ultérieurement.
Peut-on acheter un bien immobilier au Maroc via une SCI ?
L'achat immobilier au Maroc via une SCI est possible mais soumis à des règles spécifiques :
- SCI française : Possible mais complexe (enregistrement obligatoire, contrôle des changes)
- SCI marocaine : Alternative plus simple (SARL ou SCI locale)
- Fiscalité : Imposition marocaine applicable (IS et taxes locales)
Les avantages : Gestion collective, protection des associés, flexibilité
Les inconvénients : Complexité administrative, coûts élevés, fiscalité importante
Notre conseil :
Privilégiez une structure locale (SARL ou SCI marocaine) pour simplifier les démarches et optimiser la fiscalité.
Achat immobilier au Maroc : nom personnel ou SCI ?
Nom personnel
- Fiscalité : Revenus imposés à l'IR (progressif)
- Transmission : Succession directe (coûts élevés)
- Gestion : Autonome et simplifiée
- Coût : Frais réduits (pas de structure à créer)
Via SCI
- Fiscalité : Soumis à l'IS (taux fixe) avec optimisation possible
- Transmission : Donation de parts (plus flexible)
- Gestion : Collective (décisions conjointes)
- Coût : Frais de création et gestion plus élevés
Quelle solution choisir ?
Nom personnel : Idéal pour les petits investissements et gestion simple
SCI : À privilégier pour les montages patrimoniaux complexes ou les investissements groupés
Prêt à Investir au Maroc ?
Notre équipe d'experts francophones vous accompagne dans votre projet
✅ Appel 100% gratuit - Sans engagement